相続した実家が空き家のまま、固定資産税だけ払っている。地元の不動産会社には「売れない」と言われた。そんなときの選び方です。
先に結論
- 仲介で断られた家や、期限がある家は、業者に直接買い取ってもらえます
- 普通に売れる家で時間をかけられるなら、仲介のほうが高く売れやすいです
- 相続した不動産は、3年以内に登記する義務があります（怠ると10万円以下の過料）
買取は早いが安め。仲介は高めだが時間がかかる
| 買取 | 仲介 | |
|---|---|---|
| 誰が買うか | 業者が直接 | 業者が買い手を探す |
| 金額 | 相場より低くなりやすい | 相場に近づきやすい |
| 内覧 | 要らないことが多い | 必要 |
| 仲介手数料 | かからない | かかる |
| 向いているとき | 訳あり・期限があるとき | 時間をかけられるとき |
買取の査定額は、その業者が実際に払う金額です。仲介の査定額は「この値なら売れそう」という見立てで、売れなければ下がります。
相続した家は、3年が期限
- 相続登記は2024年4月1日から義務です。相続を知った日から3年以内に登記します。怠ると10万円以下の過料です。2024年3月以前の相続は、2027年3月31日が期限です（法務省）
- 相続した空き家を売ると、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を引けます（相続人が3人以上なら最高2,000万円）。相続から3年を過ぎる日がある年の12月31日までに売ること、1981年5月31日以前に建った家であることなどが条件です（国税庁 No.3306）
控除の制度は、2027年12月31日までの売却が対象です。
売りにくい土地は、国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度もあります。建物がある土地は申請できません。審査手数料は1筆14,000円、承認されると10年分の管理費をもとにした負担金がかかります（法務省）。
訳あり物件の買取業者2社
| サービス | 買取対象 | 査定の流れ | 無料になる費用 | 対応エリア | 運営会社・古物商許可 | 公式サイト |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ラクウル事故物件・再建築不可などを自社で買い取る不動産会社です。仲介ではありません出典 | 問い合わせ、現地調査・査定（無料）、契約、決済・引き渡しの順に進みます。所在地と面積だけで出る、簡易のAI査定もあります | 現地調査・査定は無料です。自社買取なので、仲介手数料はかかりません | 全国に対応しています | 株式会社ネクサスプロパティマネジメント（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10311号） | 公式サイト | |
| 成仏不動産の正しい買取事故物件を専門に自社で買い取る不動産会社です。仲介のほうが売主に有利なら、仲介を提案すると公式に書いています出典・画面 | 問い合わせのあと、電話で概要を確認してから現地訪問の日程を決めます。立ち会えなければ、鍵を送って担当者だけで現地を見てもらえます。価格の提示、売買契約、決済・引き渡しの順に進みます | 査定は無料で、遠方への出張も無料です。自社で買い取る場合は仲介手数料がかかりません。自社で施工した特殊清掃と遺品整理の代金は、売却の決済まで待ってもらえます（自社買取が条件です） | 全国に対応しています（公式に47都道府県を記載） | マークスライフ株式会社（宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10129号） | 公式サイト |
- ラクウル：再建築不可・共有持分・借地権など、訳ありを広く扱います。残置物があるままの買取と、売ったあとの責任の免除を公式に書いています
- 成仏不動産の正しい買取：孤独死・自殺・事件のあった物件とゴミ屋敷が専門です。鍵を送って査定でき、自社の特殊清掃と遺品整理の代金は決済まで待ってもらえます
- 共有名義でも、自分の持分だけなら同意なしで売れます。揉めているなら司法書士か弁護士に聞きます
- 事故物件の告知の範囲は、国土交通省のガイドラインで決まっています。自然死や日常の不慮の死は、原則告げなくてよいとされています（国土交通省・2021年10月8日策定）
向いていない人
| 売り方 | 向いていない人 |
|---|---|
| 成仏不動産の正しい買取 | 事故物件でもゴミ屋敷でもない人（この2つが専門）。再建築不可・共有持分・借地権なら、ラクウルが候補 |
| 相続土地国庫帰属制度 | 建物がある土地を手放したい人（申請できない） |
- 普通に売れる家で時間をかけられるなら、仲介のほうが高く売れやすいです
- 共有者と揉めているなら、先に司法書士か弁護士に聞きます
査定の前につまずく4つ
ここは、読み飛ばさないでね
- 査定は無料でも、登記費用や測量費がかかることがあります
- 金額が「測量・境界の確定」を条件にしていないか確かめます
- 売ったあとの不具合の責任を免除するかは、契約書に書かれます
- 購入時の契約書を探します。取得費が分からないと、税金が増えることがあります（「売ったお金に税金はかかるか」）
口コミは載せていません。不動産は1件ごとに条件が違うためです。
よくある質問
買取と仲介、どちらが高く売れますか
仲介です。買取は安めですが、内覧がいらないことが多く、仲介手数料もかかりません。
査定が無料なら、費用は0円ですか
登記費用や測量費がかかることがあります。
相続した家の登記はいつまで？
相続を知った日から3年以内です。2024年3月以前の相続は2027年3月31日までです。
共有名義の家は、自分の分だけ売れますか
売れます。自分の持分だけなら、ほかの共有者の同意はいりません。
事故物件は必ず伝えますか
範囲は国土交通省のガイドラインで決まっています。自然死や日常の不慮の死は、原則告げなくてよいとされています。
やることは1つ
買取の査定額を1社から取ってください。確実に手に入る金額の下限が分かり、仲介と比べる基準になります。
仲介も考えるなら「不動産の無料査定を頼む前に」へ。